物业管理方案

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物业管理方案

　　一、概述

　　某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

　　二、目标

　　贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

　　三、组织

　　物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

　　反馈

　　运行机制

　　组织结构图

　　经营环境图

　　四、人事

　　人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。

　　序号岗位人数主要职责备注

　　1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

　　2经营部主任1具体经营事务、人事等。

　　3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

　　4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

　　5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

　　6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

　　7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

　　员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

　　五、经营预测

　　a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）

　　l物业管理费：11.34万元

　　应收12.6万元

　　30000*12*0.35=126000（元）

　　预计收入11.34万元（收缴率90%）

　　l维修服务费：0.5万元

　　l特约服务：5.8万元

　　l其他收入：1.5万元

　　b)支出：20.25万元

　　l人员工资福利：14万元

　　l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

　　l维修保养费用：1.5万元

　　l税金：1.05万元

　　l不可预见费用：1.2万元

　　c)润亏：-1.11万元

　　d)物业接管期间

　　前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）

　　e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*m2

　　（1）员工的工资和按规定提取的福利费

　　序号岗位人数工资标准工资合计

　　1经理112001200

　　2经营部主任1800800

　　3办事员36001800

　　4物业管理员1800800

　　5安全护卫员75003500

　　6水电工1700700

　　7保洁员2400800

　　工资总额合计9600

　　工资总额合计：9600元/月；115200元/年

　　福利：115200*23%=26496（元/年）

　　合计：14..17万元/年

　　（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元